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房地产调控差别化：怎样的“差别化”

在中央明确坚持房地产调控不动摇的大方向下，2012年“两会”期间，代表委员们就房地产调控如何“差别化”调控提出了看法和建议。采访中，有代表认为：“房地产市场本身就是一个多层次的市场，加之我国幅员辽阔、人口众多、情况复杂，各地处于不尽相同的发展阶段，这就决定了我国房地产调控政策要在坚持总的原则和方向的情况下，实施差别化的调控政策，以满足不同地区、不同人群、不同需求种类的现实要求。”　　2012年房地产调控，究竟该采用怎样的“差别化”？“两会”上，很多关注房地产市场发展的代表委员首先将目光集中在了保障性住房上，也就是说要继续推进保障性住房建设，并以此形成对商品房市场的有效补充。国务院总理温家宝也在政府工作报告中指出，要继续推进保障性安居工程建设，在确保质量的前提下，基本建成500万套，新开工700万套以上，这无疑给今年保障房建设提出了明确目标。　　其次，要在商品房市场上通过信贷、利率、税收等政策充分体现“差别化”的调控特征。国泰君安固定收益部研究主管周文渊在接受本报记者采访时提出：“‘差别化’在我看来就是要着力支持刚需，可以通过降低首套住房的交易税、贷款利率、首付比例等政策来支持首套房需求；对于二套、三套则继续执行较为严格的措施。同时要加强对房地产市场规律的研究，形成系统化的房地产政策，并保持政策的稳定性，以稳定市场预期。”　　有代表委员则进一步将“差别化”细化为：一是要抑制投机需求，按照政府工作报告提出的“严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固前期调控成果”的要求，继续落实好相关政策。对此，有业内人士指出，有些地区应继续坚持限购、限贷政策，继续抑制投资性、投机性等非合理性需求；对已出台的政策要继续坚持，督促地方政府坚决贯彻落实；同时要密切跟踪房地产市场的形势变化，并根据形势发展变化及时调整相关措施。二是要着力满足居民自住型需求，即所谓的刚性需求。房地产调控政策一方面是为了遏制房价的不正常上涨，打击投机行为；另一方面，对于满足公众的基本住房需求也需要有差别化的措施。　　市场普遍预计，2012年房地产市场的消费主体是普通居民的自住型需求，这就需要通过“差别化”措施来满足居民自主型需求，其中包括城市内首次置业的刚性需求，以小换大的改善型需求、还有外来务工人员首次置业需求。要防止信贷、税收等调控政策“一刀切”，过多地提高这部分群体的购房者成本，抑制自住型需求。　　我们也注意到，近期多部门重申房地产调控政策仍将严格执行，但与此同时，政策对于首套购房的信贷支持力度也在加大。有分析人士指出，当前信贷政策对于首套房置业者略显“过紧”，今年首套房贷政策应该“定向放宽”。有消息称，近日工、农、中、建等金融机构在京召开座谈会，深入学习中央经济工作会议和全国金融工作会议精神，认真分析当前房地产市场形势，共同研究商业银行改进房地产金融服务的工作重点，提出要继续全面贯彻落实差别化住房信贷政策。　　“具体看，落实差别化住房信贷政策，要优先满足首次购房家庭的贷款需求；而对于改善型住房需求，要合理引导。”来自江苏地产界的业内人士建议，“要清楚界定何为改善型需求，在清楚了这一类型的界定条件后，在信贷政策执行上可略紧于首套房信贷条件，并通过首付比例要求、利率政策等实现有效引导，鼓励全款或者较高比例首付房款。”　　该地产界人士进一步强调了“增加供给”的重要性。他认为，有效满足刚性购房需求，对于维护百姓民生、保持社会稳定具有重要作用，这一方面是要从信贷、利率等金融政策上着力加强引导，另一方面也要有效保障普通商品房的供给，尤其是加大中低价位、中小套型普通商品住房建设，增加有效供给用以满足刚性需求的住房供给。这也是近期中央反复强调今年要加大普通商品住房建设的主要原因，此举有助于防止市场供给失衡，从而引发价格新一轮上涨。今年政府工作报告也就此明确提出，要“采取有效措施，增加普通商品住房供给”。　　第三，对于市场需求较少、价格较高的高档住宅，则可以通过总量调控以及征税等措施加以调控。“总之，‘差别化’将成为今年房地产调控的关键词。”周文渊说。

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