楼市回暖幻象会不会导致房价反弹

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冷冻许久的楼市出现了回暖的迹象。日前一些机构统计显示，京沪广深等地的一线楼市出现了成交量环比上涨，价格也有一定程度的反弹。

在新一轮楼市调控行至百余日的时间点，骤然而生的回暖多少显得有些尴尬和讽刺。更加让人看不懂的是，在此次楼市回暖出现之前，一些地产开发商已通过公开渠道高调表达了对楼市前景的悲观。而在以往的调控中，这些作为房地产市场的主导者及参与者的开发商向来不服软。从开发商出人意料的主动劝降到市场上表现出来的量价扭曲，这不仅让本轮楼市的回暖显得莫名其妙，同时也令人们对楼市的调控效果充满疑惑。

这是否是市场真的“回暖”？会不会导致房价开始新一轮的反弹？新的调控政策是否随之而至？一系列待解的疑问又一次摆在了聚光灯下。

调控由说教转向强力

“从房地产调控本身来看，调控的手段和工具有了新的变化。对于中国的地方政府来说，最重要的政策调控工具是乌纱帽，这个乌纱帽我认为已经开始使用了。”在日前搜狐经济学人月度论坛上，中国社科院金融研究所研究员尹中立指出，一些信号开始显示，房地产调控的手段和工具正在由说教转向强力。

尹中立表示，在上月召开的房地产内部关于落实政策性保障住房的会议，有三个单位参加了：中纪委、建设部、高院参加了。而这是“三个对于地方政府官员来说是比较可怕的单位”。而在尹中立看来，如果有一个更大的乌纱帽被落地了，那就是政策性加强的明确信号。

对于历经百日调控的楼市却出现回暖，尹中立认为，原因有二：首先，基于以往历史经验的判断，房地产市场的调控措施一向效果有限。

尹中立表示，“从2005年开始搞房地产调控，国八条出台之后，房地产市场的调整持续了半年时间。但是到2006年房地产调控的时候出台国六条，在市场上表现的效果只是一个月时间，效果是递减的。更重要的是2007年调控到2008年底，政策出现逆转。这给市场一个强烈的信号，国家为了保经济增长就不能够把房地产市场怎么样。”

“按照开发商的意思，房地产调控首先撑不住的是政府，而不是企业。经过市场与政策博弈的结果，这就得出两个重要的结论：市场的价格是永远会上涨的，调控之后只会涨得更高，这是历史经验的总结。”尹中立表示。

同时尹中立表示，地产市场量价不协调的另一个很重要的原因，是房地产开发商手中充裕的资金。“2009年的楼市是一个大牛市，2009年的大牛市是超乎所有开发商预期之外的。结果就是收入大幅度增长，但是拿地的速度没有同速度增长，导致了去年年底、今年年初账面上的负债率处于下降的状态。所以去年开发商4万多亿的销售收入，但是拿地的现金支出不到1万亿。收入比拿地的支出多了3万多亿。这是他能够抵御房地产政策的一个很重要的原因。”

与此同时，尹中立表示，金融调控比以往更加狰狞。“2007年房地产调控从来没有把资本大门关上。只关闭了银行信贷闸门，没有把另外一个门——资本市场没有关上，这是妨碍房地产调控政策很重要的一个因素。”尹中立表示，与上一次调控不同，2008年上半年资本市场的大门已经被悄悄的关上了，但是没有正式对外公布。“国十条明确的表示对资本市场、房地产类上市公司的融资、再融资明确做出了限制。更重要的是在7月份内部下达文件，8月份对外公布，把对房地产的融资大门关上了。这对房地产行业资金链影响非同小可。”

“6月份给房地产行业贷款接近6000亿，开发商并不是不缺钱，是因为除了银行贷款之外，还有一条信托的融资渠道，但是这条渠道从8月份开始正式被关上了，这对未来房地产开发商资金链是巨大的考验。”尹中立认为，融资渠道的收紧对房地产价格上涨、对房地产未来的销售会有一定的刺激性作用。“在所有人都不相信价格下降的时候，可能就是价格下降的最危险期。”

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